Lietuvā nekustamo īpašumu uzskata par vienu no uzticamākajām ieguldījumu formām. Lai gan mājokļa iegāde tikai paša vajadzībām joprojām ir ļoti izplatīta izvēle, daudzi īpašnieki nolemj savu īpašumu izīrēt. Kādi faktori nosaka, vai izīrēšana būs finansiāli izdevīga, skaidro bankas „Luminor“ finansēšanas jomas vadītāja Laura Žukove.
Vērtējot, vai mājoklis var būt labs ieguldījums, vispirms jāaprēķina, cik daudz jūs patiesībā varat nopelnīt. Šim nolūkam izmanto īres ienesīguma rādītāju, kas parāda, kādu atdevi gada īres ienākumi dod attiecībā pret mājokļa vērtību.
Īres ienesīguma aprēķināšana: piemēri ar cipariem
Lai labāk saprastu šī rādītāja būtību, var aplūkot konkrētus piemērus. Pieņemsim, ka mājoklis, kura cena ir 150 000 eiro un kas tiek izīrēts par 700 eiro mēnesī, gadā rada 8400 eiro īres ienākumus. Ja no šīs summas atņem aptuveni 1500 eiro gada izdevumiem (nodokļi, apdrošināšana, remonts), neto peļņa būs 6900 eiro. Šajā gadījumā bruto ienesīgums (pirms īpašuma uzturēšanas izmaksām) ir 5,6%, bet neto ienesīgums – 4,6%, skaidro L. Žukove.
Jums varētu patikt šie:
Otrajā piemērā tiek iegādāts dzīvoklis par 220 000 eiro, kuru izīrē par 900 eiro mēnesī. Gada īres ienākumi sasniegtu 10 800 eiro. Pieņemot, ka gada izdevumi ir aptuveni 2800 eiro, neto peļņa būtu 8000 eiro. Šāda ieguldījuma bruto ienesīgums būtu 4,9%, bet neto ienesīgums – aptuveni 3,6%.
Tādējādi nedz īres cena, nedz īpašuma vērtība atsevišķi negarantē augstāku atdevi. Gala ienesīgumu galvenokārt ietekmē izdevumu apmērs un īpašuma efektīva pārvaldīšana. Turklāt investoriem nevajadzētu balstīties tikai uz teorētiskiem aprēķiniem – ir svarīgi ņemt vērā tirgus situāciju un izvērtēt gan optimistisku, gan piesardzīgu scenāriju, lai gaidas nekļūtu pārāk augstas, norāda eksperte.
Noskaidrojiet īres pieprasījumu
Pēc „Luminor“ bankas ekspertes teiktā, veiksmīgs ieguldījums mājoklī ir cieši saistīts ar īres pieprasījumu konkrētajā apkaimē.
Pilsētu centros, kā arī pie universitātēm, biroju rajoniem vai lieliem transporta mezgliem esošus mājokļus parasti izdodas izīrēt ātrāk un par augstāku cenu. Tas ir īpaši būtiski Viļņā un Kauņā, kur īres tirgus ir ļoti aktīvs gan studentu, gan jauno speciālistu vidū, norāda L. Žukove.
Viņa piebilst, ka īres tirgū vislielākais pieprasījums ir pēc vidēja izmēra dzīvokļiem, kas piemēroti vienam vai diviem cilvēkiem, kā arī pēc 2–3 istabu mājokļiem ģimenēm. Šādi dzīvokļi nodrošina plašāku potenciālo īrnieku loku. Tomēr svarīgi ir izvērtēt ne tikai šodienas, bet arī nākotnes pieprasījumu.
Jums varētu patikt šie:
Ja pamanāt, ka rajons attīstās – tiek būvēti jauni bērnudārzi, veikali, uzlabota infrastruktūra –, ir ļoti iespējams, ka pieprasījums pēc mājokļiem šajā vietā saglabāsies augsts arī nākotnē. Tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma vērtība var pieaugt un pārdošanas iespējas kļūs izdevīgākas, skaidro L. Žukove.
Novērtējiet būvniecības kvalitāti un ērtības
Izīrēšanai paredzēta mājokļa gadījumā būtisku lomu spēlē arī būvniecības kvalitāte. Jaunajos projektos esoši A vai augstākas energoefektivitātes klases dzīvokļi parasti rada zemākas komunālo pakalpojumu izmaksas, tāpēc īrniekiem tie ir pievilcīgāki. Turklāt šādi mājokļi ilgtermiņā parasti saglabā augstāku tirgus vērtību.
Pēc L. Žukoves domām, energoefektivitāte var kļūt par nozīmīgu konkurences priekšrocību, jo īrnieki arvien biežāk interesējas ne tikai par īres cenu, bet arī par ekspluatācijas izmaksām. Tāpēc ekonomisks un energoefektīvs mājoklis ilgtermiņā palīdz investoram nodrošināt stabilāku naudas plūsmu.
Papildu ērtības, piemēram, balkons, autostāvvieta vai slēgts iekšpagalms, paaugstina komforta līmeni un var kļūt par izšķirošu argumentu, ja īrnieks izvēlas starp vairākiem variantiem. Šādi faktori palīdz ātrāk atrast īrniekus un samazina risku, ka mājoklis ilgstoši stāvēs tukšs, piebilst L. Žukove.
